不動産運用設計

 

    ファイナンシャルプランナーとは

 
　人生の夢や目標をかなえるために総合的な資金計画を立て、経済的な側面から実現に導く方法を「ファイナンシャル・プランニング」といいます。
　ファイナンシャル・プランニングには、家計にかかわる金融、税制、不動産、住宅ローン、相続問題、保険、教育資金、年金制度など幅広い知識が必要になります。
　これらの知識を備え、相談者の夢や目標がかなうように一緒に考え、サポートする専門家が、FP（ファイナンシャル・プランナー）です。 
 
　また、必要に応じて、弁護士や税理士、社会保険労務士、保険・不動産の専門家、銀行・証券会社等の各分野の専門家のネットワークを活かしながらファイナンシャル・プランニングを行います。
 

    不動産運用等

 
　弊社は不動産業者ですが、ファイナンシャルプランナーの目線で、不動産の売買・企画・相談業務を中心に行っています。　
　ただ売買するだけ、ただアパートを建てて貸すだけではなく、将来を見据えたプランを提案し、その長所や短所を十分にご理解いただいた上で、お客様に判断をしていただいています。
　不動産は、同じものは二つと無い事は周知のとおりですが、例え隣同士の不動産で見た目もそれ程違いがなくても、資産価値や将来のトラブルの要因等が異なるケースが多々あります。
　不動産業者には、調査・説明義務等がありますが、それに加えファイナンシャルプランナーとして、一歩踏込んで対応します。  
　　
 

    ご相談事例と注意点

 
 住宅ローンを借換えたい。
　O様は公務員で、奥様と子供３人(小3・小2・幼稚園)の5人家族で、５年程前に新築一戸建てを購入し居住しています。
　住宅ローンをを減らすため繰り上げ返済を行っていましたが、当初借入れた金利より現在の金利が0.4%下がっている事を考え、借換えた方が良いかの相談でした。
 
   他の金融機関へ借り換えを行うには、抵当権(担保)の付替え(抵当権抹消と抵当権設定)等々の費用や色々な手間が発生する事を考えると、O様には現在借入れている金融機関と現状の

注意点

 
 住宅ローンの借換えは、初めに現在
借りている金融機関に、金利を下げて
もら　うように交渉してから判断する。
 
住宅ローンの繰り上げ返済は、低金
利なので安易に行わず、ライフプランに
合った対応を。
 
 
金利を下げてもらえるように、助言を元に直接交渉していただき、0.25%下げていただけました。
　また、今後の住宅ローンの繰り上げ返済については安易に返すのではなく、近い将来、子供の教育費や車両の乗り換え・自宅の修繕費等をライフプランニングして実行するように勧めました。
　金利の安い住宅ローンを無理して繰り上げ返済し、近い将来、教育費や車両費等で高い金利のローンを借りる事になっては、マイナスとなるケースが多いと考えます。
   欲を言えば、繰り上げ返済を行う資金があれば、住宅ローンの金利より高い利率の金融資産等を保有した方が、将来性が見込めると考えます。
   しかし、高利率なものは基本的にリスクも高くなりますので、十分にご注意の上、専門家にご相談ください。
 

 

 
借地権付建物(古家)を直ぐに売却したい。 
　T様は子供の頃から住んでおり、両親より相続して夫婦で住んでいたが、建物の老朽化や借地の更新期日も近づき更新料の支払いがある事等を理由に弊社で買い取ってほしいとの相談。
 
　地主様に相談すると、等価交換(土地を半分づつ所有権で分ける)の了承をいただく事ができたのですが、T様は直ぐに現金化を希望している為、等価交換後の土地(所有権)を時間をかけて売却するより、弊社か地主様に買い取ってほしいと希望していた。
　地主様に再度相談すると、買取る資金を調達するにも時間を要する事でしたので、地主様の底地権も借地権と一緒に同時売却　　

借地権の注意点

 
地主様との人間関係を大切にする。
   地主様に支払うもの、契約更新料、
建物増改築・建替え承諾料、借地権
を売却する場合の譲渡承諾料、契約
内容変更等の承諾料等々地主様しだ
いで金額も対応も違います。
　借地権の権利と資産評価を正当に
主張できる為にも地主様との信頼関
係を大切にしましょう。
 
土地賃貸借契約をよく読み遵守する事。
　1.地代は滞納しない
　2.大規模修繕でなくても、地主様へ
報告・承諾(耐震補強工事等々)
　3.建物の名義人を勝手に変更しない
　　(借地権譲渡)
　4.借地を他人に月極駐車場として貸
さない(借地権転貸)
　＊以上、地主様の承諾を得ないとト
ラブルや契約解除の要因となります。
 
借地権とはどういう権利なのかを知
る事が大切です。
＊詳しくは、専門家へご相談ください。
 
 
をしていただけないかとお願いし、売却金額の調整や税金面等をクリアにし、了承いただきました。
　底地権と借地権の同時売却＝所有権の売却と同等となりますので、弊社は売却金額の調整と同時に、弊社の顧客に情報を提供し、一番高額で購入希望の顧客とで売買(地主様とT様の売却金額は同額)を成約することができ、T様より相談いただいてから１か月余りで現金化する事ができました。
　弊社でも当然買取を検討していましたが、弊社より高値で購入する顧客を優先いたしました。
　仮にT様が地主様の承諾を得て第三者へ借地権を売却した場合では、譲渡承諾料・建替え承諾料・借地期間変更料等が単純計算すると約８００万円を地主様へ支払う事になりますので、当然売却の手取額が減額となりました。
　仮にT様が等価交換をしてから再度土地を売却した場合、建物解体費・等価交換契約手数料・登記費用等々の費用負担増となりましたので、結果、今回の売却はT様にとってベストでした。
　しかし、今回は理解のある地主様の配慮があった結果であり、通常の地主様は、借地売却を認めない・底地は売らない・借地権は買取らない・建物を解体し更地にして無償で返還してほしい等々の地主様が多いので慎重な対応が必要です。
　地主様に依って、借地権の価値が大きく変わるのも事実で、地主様が売却を承諾しない場合は、借地権の買主が確定した上で裁判所が認めれば地主様に代わる許可を出してもらうことも可能ですが、地主様が優先的に買取る事もできる状態で、結果、地主様ともめている土地(借地)を購入する事や借地権は金融機関からの融資も受けづらい事等々を総合的に見ると買主は購入を躊躇することになり、結局、地主様の承諾がなければ売却は難航し、売却ができたとしても相当安価になるのが実情です。
　最悪は空き家のまま地代を支払い続ける事や建物を解体して地主様へ無償で返還する結果となってしまいます。